О строительстве и промышленности

Популярное

Почему депутат Хованская называет фонд капремонта пирамидой

Дорога в обход Украины: любой ценой, и даже без проекта

В какую сторону движется рынок опалубки

ЦКАД: почему строительство дороги стоимостью в сотни миллиардов нельзя останавливать

Кто плодит новостройки-невидимки и загнал в подполье БТИ

Сегодня Россия по объемам строительства торговых центров занимает одно из ведущих мест в Европе. Это достаточно выгодный и быстро окупаемый вид бизнеса. Но и проблем в нем немало. О них мы беседуем с экспертом в сфере недвижимости Натальей Скаландис (фото слева).

— Наталья, наша страна сегодня в лидерах по объемам строительства торговых центров. А что касается их качества — как мы выглядим на фоне других стран?

— Если судить по оценкам ФИАБСИ, то не очень убедительно.

— Расскажите коротко о ФИАБСИ.

— ФИАБСИ (International Real Estate Federation, сокращенно FIABCI) — это некоммерческая организация, объединяющая профессионалов разных стран мира в области недвижимости. Она входит в структуру ООН. В России с 1994 г. открыто отделение.

Ежегодно ФИАБСИ проводит конкурс лучших объектов мира по нескольким номинациям, в том числе среди торговых центров. Ее награды высоко ценятся, они получили негласное название «Оскар в сфере недвижимости». При подведении итогов учитывается целый ряд показателей — это не только архитектурные достоинства объекта, но и вовремя ли введен объект в строй, как он окупается, его рентабельность и др. Так что победить в конкурсе непросто.

— Российские торговые центры получали награды ФИАБСИ?

— Нет, к сожалению. Но в 2013 году петербургский ТРЦ «ПА-На-Ма» под управлением NAI Becar, где я занимаю должность управляющего директора, получил приз зрительских симпатий в финале номинации «Торговая недвижимость» FIABCI-Russia.

За последние годы Россия сделала большие успехи в строительстве торговых центров. Еще 5-7 лет назад наблюдался острый дефицит качественных торговых центров. А сегодня в России стали появляться первые по-настоящему европейские торговые центры.

В них все продумано до мелочей: большое количество разнообразных брендов, на каждом этаже собраны лишь вещи определенной товарной группы, делящиеся по половому признаку или возрасту. Стоит отметить, что торговые бренды в России представлены те же, что и в Европе, а значит, не так уж много нас отделяет от уровня развития торгового рынка европейских стран. Эти объекты отличаются комплексным охватом, который дает возможность клиентам помимо совершения покупок интересно и с пользой проводить свой досуг, это уже торгово-развлекательные комплексы, которые на западе строятся несколько десятков лет. В них предоставляется широкий круг услуг — это могут быть кинотеатры, боулинги, парикмахерские, химчистки, отделения банков и почты, множество небольших уютных кафе и т.д.

Правда, лидируют пока Москва и Санкт-Петербург, активно ведется строительство в Тюмени, Краснодаре и ряде других городов. Новым шагом в уровне обслуживания становится симбиоз пересадочных узлов и торговых центров. В Москве принята специальная программа по их строительству. В более удаленных регионах России ситуация несколько иная. Даже когда появляется качественный торговый центр, как правило, население не готово воспринимать его и спросом данный торговый объект на начальном этапе не пользуется. Причина, на мой взгляд, кроется в разнице менталитетов и низком уровнем развития рынка коммерческой недвижимости регионов.

В основном в провинции преобладают небольшие торговые центры, уровень которых отстает от обеих столиц приблизительно на 4-5 лет. Тем не менее, в последние годы мы отмечаем активное развитие регионов, успешные региональные ТЦ начинают принимать участие в мероприятиях и различных премиях. Люди быстро привыкают к хорошему.

— Как правильно выбрать место для торгового центра, чтобы не было их перепроизводства, чтобы они не стояли пустыми? От кого это зависит?

— Решение о выделении участка под строительство, конечно, принимают местные власти, а вот реализация проекта зависит от собственника. Как правило, на начальном этапе инвестор привлекает консультанта, который проводит всесторонний маркетинговый анализ местоположения, и только после этого он решает, будет ли он вкладывать средства в данный проект. Позднее он нанимает управляющую компанию, которая будет отвечать за функционирование объекта и возврат вложенных средств. При этом стоит вовремя делать актуализацию, чтобы минимизировать риски и обеспечить объекту наличие спроса.

Что касается проблем, существующих на рынке торговых центров, то в каждом регионе они имеют свою специфику. Так, в Москве практически повсеместно строятся торговые центры без парковок, что создает трудности посетителям. В Санкт-Петербурге встречаются районы, перенасыщенные торговыми центрами, поэтому некоторые из них так и не окупились. Но вне зависимости от региона везде находятся недовольные люди, которым мешают построенные поблизости или в удалении торговые точки.

В идеале торговые центры окупаются за 7-13 лет, но на практике встречаются такие объекты, которые и за 20 лет не окупились. Окупаемость проекта зависит от наличия хорошей концепции и работы грамотной управляющей компании на объекте. Еще одна ошибка торгового объекта — это наличие большого количества собственников. В качестве примера можно назвать один торговый центр, расположенный в Санкт-Петербурге, у которого насчитывается 136 собственников, при этом каждый пытается привлекать свою управляющую компанию, которая пытается устранять проблемы лишь локально.

— В чем специфика проектирования и строительства ТЦ, каким, на Ваш взгляд, должен быть идеальный торговый центр?

— При проектировании торгового центра и создании планировочных решений нужно обязательно учитывать грамотную логистику покупательских потоков. Это очень важная составляющая. Если в момент проектирования об этом не задуматься, то впоследствии могут возникнуть крупные проблемы. Можно потерять большие деньги, заранее не продумав движение покупательских потоков и оставив так называемые «мертвые зоны», до которых покупатели просто не дойдут. Идеальный торговый центр — это тот, в который хочется зайти, невозможно выйти, и при этом это не раздражает. Сочетание всех функций в объекте также крайне важно, поскольку продумав правильную концепцию, можно охватить практически любую целевую аудиторию. Согласно социологическим опросам 70% женщин и 30% мужчин очень любят ходить в торговые центры, и именно на них и нужно ориентироваться при реализации торгового центра.

— Многие наши ТЦ смотрятся не очень привлекательно с точки зрения архитектуры. Как переломить эту ситуацию, на Ваш взгляд.

— Я бы сказала, что большинство наших объектов выглядит крайне непривлекательно, а некоторые и вовсе отвратительно. Но, безусловно, мы развиваемся и в этом направлении, в объектах появляется большое количество окон, разноцветные фасады, разнообразные витрины. Конечно, до запада нам еще далеко, поскольку многие их объекты просто завораживают своими архитектурными решениями. Мимо таких торговых центров приятно проезжать, я уже не говорю о желании посетить их. Проблема кроется в необходимости привлечения больших инвестиций, изучения и применения опыта именитых зарубежных архитекторов, способных создавать подобные чудеса.

— Какие новые тенденции в мире проявляются в этой сфере?

— В настоящее время начали активно развиваться развлекательно-обучающие комплексы, нацеленные на детскую аудиторию, что может повлиять на конкурентоспособность и посещаемость торгового объекта. В перспективе, если данный формат будет развиваться в большинстве ТК, это поспособствует тому, что покупателям уже не нужно будет целенаправленно ехать в центр города или на окраину, они смогут сделать покупки, сходить в кино, сводить детей в развлекательный или обучающий центр недалеко от дома. В качестве успешного примера такого ТЦ можно назвать ТРЦ «Гранд Каньон» в Петербурге.

Кроме того, можно говорить о том, что рынок торговой недвижимости готов принимать новые форматы, поэтому можно прогнозировать появление новых выставочных центров, креативных мастерских и кластеров, которые так необходимы динамично развивающимся городам России.

Татьяна ШАВИНА

Фотоматериалы предоставлены NAI Becar, Российской гильдией риелторов, artfile.ru, torels.ru

 

Мы попросили прокомментировать сложившуюся ситуацию первого президента ФИАБСИ Андрея Гусева (1994 – 1999 гг.):

— Действительно, отечественные торговые центры не получали наград ФИАБСИ. К сожалению, их давать не за что. Сегодня в мире безусловный лидер — США, Европа отстает от них, а мы от Европы. Наша беда в том, что мы не придумываем свое, а слепо дублируем чужой опыт. А между тем, за последние годы в США разорились десятки центров, прежде всего, построенные лет 20-30 назад. Я недавно знакомился с этой проблемой. Причин несколько. Во-первых, причина объективная — им конкуренцию составляют интернет-магазины, значит, надо менять стратегию бизнеса. Во-вторых, проигрывают те центры, которые не реагируют на изменяющиеся требования рынка, как освоили много лет назад набор услуг, так их почти и не совершенствуют. В-третьих, некоторые центры превратились в места сборищ агрессивно настроенных групп молодежи, чем отпугивают публику. Мы повторяем чужие ошибки и не идем своим путем, поэтому у нас нет оригинальных проектов, идей.