Боятся «пузыря». Ситуация на рынке недвижимости

Журнaл кoррeспoндeнт пoнял, пoчeму дeшeвыe сырьeвыe тoвaры.

Нaцбaнк пугaeт «пузыря» нa рынкe жилья, инвeстициoнныe бaнкиры, крoмe тoгo, думaю, чтo «пузырь» нaпрaснo, — пишeт Пaвeл Xaрлaмoв в № 33 журнaлa кoррeспoндeнт. Чтo нa сaмoм дeлe прoисxoдит с квaдрaтныx мeтрoв и цeнooбрaзoвaния, a тaкжe с рaзрaбoтчикaми и иx нoвoстрoйки?

Сaмый бoльшoй oбвaл нa укрaинскoм рынкe пeрвичнoй нeдвижимoсти пришeл в 2009 гoду пoслe кризисa в бaнкoвскoм сeктoрe и пoлутoрaкрaтнoe дeвaльвaции гривны. И нeудивитeльнo: стрeмитeльный рoст цeн нa квaдрaтныe мeтры в 2004-2008 гoдax был oбуслoвлeн крeдиты нa жильe. Бaнки рaздaвaли ипoтeчныe крeдиты буквaльнo с зaкрытыми глaзaми — в oснoвнoм в дoллaрax и eврo. Сильнoй дeвaльвaции гривны и зaмoрaживaниe крeдитa пaрaлизoвaлa рынoк, сдeлaв цeны нa нeдвижимoсть руxнули в двa раза.

Но в 2011-2012 годах, основных начал снова расти. В 2012 году, например, разработчики в эксплуатацию 10,75 млн квадратных метров жилья, что стало рекордным за все годы независимости Украины. И с тех пор объем помещения не уменьшается, остаток около 10-11 миллионов квадратных метров в год.

Но, как и до кризиса, вместе с темпами развития vzvinchivanie и цен на недвижимость, то 2014 год-это против тренда. Средняя денежная стоимость «квадрата» в 2017 году достигло уровня 2005 года. Разработчики объясняют дешевые тройное ослабление гривны по отношению к доллару, который, как мы помним, произошло в 2014 году. Некоторые эксперты считают, что на рынке надувается очередной пузырь, который может привести к краху.

Пять штук за «рубль»

Барьеры для входа в основной сейчас действительно очень низкие. Даже в Киеве, где он остается самым дорогим в Украине и города с точки зрения инвестиций в недвижимость, нижняя планка цены за квадратный метр упорно цепляется за $450-500. «И есть четкая уменьшение разница между дешевыми и дорогими домами», — говорит Алексей Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании ТММ.

Это означает, что в диапазоне от $550 до $950 за «квадрат» можно найти не только в жилых комплексах комфорт-и бизнес-класса. Дешевые и премиум: цена за 1 кв. м. м в аренду недвижимого сделку с $2,500 до $ 3,000, по данным брокеров, часто проходят на $1.800-2.000. На ранних стадиях строительства в Премиум-и € 1.350-1.500 за 1 кв. м. м.

В пригороде Киева и регионах цены еще слаще. В таком городе, как Львов, Одесса, Днепропетровск и Харьков, вы можете легко найти предложения с ценой 15-25% уставного капитала. Что составляет $300-400 за 1 кв. м. м. Но этот уровень не 2005, и в 2002-2003 годах.

 

Праздник щедрости

Что забавно: даже в ситуации, когда цены на жилье и уже парализован, разработчикам удалось скидки для реальных покупателей до 20-30%. Вам не надо далеко ходить: сайты строительных компаний буквально наполнен скидки и специальные предложения. Хотя разработчики утверждают, что в ближайшем будущем повышения цен на квадратные метры, что они не намерены быть. «Ценовая ситуация на первичном рынке до конца 2017 года стабильный. Только небольшие колебания в стоимости за квадратный метр в год, в пределах 5%», — сказал Барбаш Максим, председатель Совета директоров строительной компании «ГЕОС». Кроме того, по данным консалтинговой компании АРПА недвижимости, в первой половине 2017 года, долларовые цены на первичную недвижимость снизились на 1,5-2%.

Все это только подтверждает опасения, что на первичном рынке, если он не отдыхал в почве, близкое к стагнации. Объяснение простое: только большой вопрос, дает разработчикам возможность определить условия. И сейчас ситуация диаметрально противоположная. Вот вам и цена ниже, чем когда-либо, и даже скидки, и доставка.

Это уменьшает количество сделок по купле-продажи новых квартир. «Количество сделок на первичном рынке составляет менее 5 тыс. в год [Киев]. Однако, только за первую половину 2017 года, был запущен 30 новых зданий на рынок «пришли» около 21 тыс. новых домов. Если ситуация в Украине не изменится, на этом уровне продаж домов в стране хватит на ближайшие 10 лет», — говорит Михаил Артюхов, управляющий директор arpa недвижимости.

Еще одним красноречивым показателем является переоцененность недвижимости (см. инфографику). Предполагается, что инвестиции в покупку квадратных метров, должны платить за себя в течение 8-9 лет аренды квартир. Если Деньги возвращаются гораздо быстрее, жилья недооценен, уже переоценили. Учитывая тот факт, что по окупаемости инвестиций в основной по-прежнему в диапазоне 10-11-летнюю аренду (на дорогие дома — все 13-14 лет), цены еще упадут. Ну да, и арендные ставки по-прежнему есть куда расти. Но они по-прежнему не спешат расти — к великой радости жильцов, и грусть рантье.

За чей счет банкет?

Конечно, по среднему покупателю очень, очень яркий. Огромный выбор отелей по привлекательным ценам. Что еще вы хотите? Но загвоздка в том, что низкий спрос на жилье лишает разработчиков постоянный приток денег, которая необходима для строительства. Поэтому для тех, кто решил купить недостроенный дом, вы рискуете быть вовлеченным в долгосрочной перспективе.

«Активное развитие первичного рынка «двигаться» деньги не конечных покупателей, а банки и частных инвесторов и владельцев проектов. Но такая бизнес-модель очень хрупкий и неопределенный», — поясняет Артюхов.

Однако правительство в конце лета, попытались оживить рынок ипотеки. Кабинета Министров от 18 августа одобрил резолюцию № 616, которым Государственному ипотечному учреждению (ГИУ), чтобы сдать жилье в финансовый лизинг. По сути, клиент будет аренда с правом выкупа, после оплаты всех лизинговых платежей.

«Но разработчики, знакомые с ГИУ на протяжении многих лет и знаю, что это заведение отличается очень мало денег. И на самом деле в договоре с нас оплату наличными и ценными бумагами. Таким образом, этот механизм не является привлекательной», — сказал спикер. Более того, даже если ставка 15.3% в год, который платит покупатель такого финансирования выглядит дорого.

Проблемы? Вам!

По данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам (АППИ), только в Киеве 153 объекты относятся к категории проблемных, во Львове таких зданий, 33, Одесса — девять. «Хотя на практике ряд зданий в Украине не так велик, как кажется. Не более 10% от общего количества новых объектов», — говорит Барбаш получается, что одной из основных причин замораживания строительства является не только отсутствие у застройщика денег, но проблемы с разрешительными документами.

Яркий пример — арестовали 40 объектов в связи со скандальным бизнесменом Анатолием Войцеховским, летом 2016 года, и на поруки и бежали из Украины. Почти все комплексы, которые были построены принадлежало ему, в компании были построены незаконно. В результате строительство было заморожено, и люди, которые вкладывают в них деньги, не более. Большинство покупателей повелся на низкую цену и производительность застройщика особо не вникал.

«В 2014 году, я вложил в покупку квартир в жилом комплексе Мозаика. Дома росли как на дрожжах, и разработчик британской группы города [связанные с Войцеховским] реализован в столице, несколько десятков проектов. Но в январе 2015 года, скандал разгорелся в Министерстве внутренних дел остановили строительство четырех крупных жилых комплекса. Среди них был и мой рост», — сказал житель Киева Юлия Задеряка. Кстати, строительство Мозаика, спустя почти два года и не был продлен.

Для тех, кто был в заложниках замороженные стройки, ситуация усугубляется еще и тем, что есть и другие варианты, кроме как для завершения строительства за счет собственных средств или найти нового подрядчика, нет. Но на рынке, где предложение квадратных метров и так в избытке, разработчики не особо стремятся решать проблемы людей. Они имеют свои дома на продажу. Поэтому в случаях, когда инвесторы смогли возложить бремя завершения установки, агрегаты. Примером этого является жилой комплекс Фундуклеевской улице Богдана Хмельницкого, 58А. Кроме того, в июле 2017 года, компания укрбуд заявил, что строительство ЖК Академгородок, который был заморожен в 2007 году.

Предупрежден — значит вооружен!

Законодательство дает недобросовестных застройщиков много лазеек в законе, чтобы обмануть инвесторов. В плане строительства в последние годы значительно упрощается, и часто, чтобы заложить фундамент, а заявление строительной компании в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК). Никаких справок и разрешений не требуется. В конце концов, на земельном участке, который отведен под Парк или школу, вдруг вырастает небоскреб, и вместо заявленных 16 этажей построено 24. И это почти так же вероятно, дешевое жилье и дорогие здания. Например, у вас не далеко ехать: Велес месте, космополит, Королевские холмы — все объекты в центре города, строительство которого было приостановлено.

«Случайно осенью 2014 года увидел ЖК-экраном, столица Меридиан. Предлагаемая цена фантастическая — около 7000 грн./кв. м., мой муж был готов подписать контракт, но смущает тот факт, что Отдел продаж, юлил, и не хочу предоставлять никаких документов. Решили не ввязываться, и это неудивительно: всего за месяц остановлено строительство из-за того, что это незаконно», — говорит киевлянка Элина Романова.

Однако юристы считают, что признание мошенников и сохранить ваши деньги очень реально. «Характеристика работ проблемы могут быть однозначно отнесены к длительной остановке строительства, уголовных дел против владельцев и директоров строительных компаний, арест счетов и имущества застройщика, проблем с другими объектами», —приводит пример Игорь Корнев, управляющий партнер юридической фирмы правовой горо.

Но самый важный вопрос, что покупатель просто обязан задать сотрудникам отдела продаж, должна иметь отношение к цели сайта и статуса. «Еще до разработки проекта строительства и начала работ застройщик должен происходить прямо на сайте. В большинстве случаев, либо права аренды или права собственности на землю», — сказал Дмитрий сирота, управляющий партнер в Юридическая фирма СДМ партнеры.

И если компания мутит воду, он начинает рассказывать, что права на землю оформляются и будут готовы чуть ли не завтра. «Иногда даже со ссылкой на сайт местной администрации, показывали какие-то «официальное» письмо о том, что земля вот-вот будет. Но к подобным заявлениям нужно относиться с большой осторожностью, потому что они не дают никакой гарантии, что земля-это хорошо», — предупреждает сирота.

Рвали изнутри и снаружи

Дополнительную помощь в поиске информации об объекте, а застройщик может быть на специализированных форумах (одном из крупнейших на сайте domik.ua), а также информацию, которая размещена АППИ. «В Киеве можно убедиться, что строительство на сайте градостроительного кадастра. Он содержит общую информацию о соответствии спонсором законодательства и оценке законности строительства», — рекомендует Довбенко Андрей, управляющий партнер юридической фирмы «Эврис».

С особой осторожностью и следует позаботиться о наличии споров, связанных с застройщиком и объекты (данные о нем в Единый реестр судебных решений) и решения государственной архитектурно-строительной инспекции для приостановления строительства. «По нашему опыту, ГАСК остановил строительство на основе злоупотребления с землей. Хотя эти правила могут быть обжалованы в судебном порядке, затем используются недобросовестными застройщиками», —сказал Корнев.

Но даже полный пакет документов и все разрешения не устранить, риск, что с течением времени, строительство заморозить, к примеру, отсутствием денег на достройку объекта. Так, лучшей защиты, проверить историю дома, которые компания построила для. Если проблемы ограничиваются распределение периодов в течение двух или трех месяцев не является критичным. Это уже почти традиция.

Но если здание не однажды, не дважды заморожены судебных решений и в процессе участвовал, правоохранительных органов, лучше проходят.

Хороший выбор новых домов в избытке, и цены на застройщики ехать, пока они не.

Комментарии запрещены.